揭开房价暴涨背后的“惊天秘密”!

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2021/01/21 19:34
自今年开春以来,上海楼市出现了极其火爆的场面。

在上海,某均价达每平方米8万元的高端楼盘,352套“千万豪宅”开盘当天便被抢光。此外,在深圳、南京等热门城市,也出现人们“裹着棉被”连夜排队买房的抢房现象。

国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%,涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地,春节后楼市出现一波“加速回暖”行情。而随着一、二线城市房价的走强,楼市去库存政策的频出,许多群众表示无法继续“保持淡定”,纷纷将购房计划提前。据有的市民表示,许多楼盘直接表示将会提升价格,因此,人们十分担心若现在不买,将错过买房的最佳时期。
楼市价高,为何依旧火爆?
近期楼市火爆,房价不断上涨的原因主要有三点:
1. 宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市,市场交易活跃反过来推动房价上涨。
2. 局部优质供给开始出现库存规模不足,进一步刺激一二手房价格呈现快速飙升态势。
3. 受心理预期影响,尤其是在“买涨不买跌”心态下,会有一部分“恐慌心理”存在,进而推高房价的非理性上涨。
上海北京之类的城市已经算是国际化大都会了,汇聚的人源越来越多元化,文化生活也日渐丰富多彩,高素质的教育医疗属于稀缺资源,人文环境也越来越吸引人,再加上处处都是商机,使得这些城市已经众望所归地吸纳全球精英,房价也随之上涨。
拿上海来具体说明,时下上海房价不断攀升,也与上海的居民、人口日益多元化有关。需要注意的是,即便是外国居停人口,上海的结构与其他城市的也不一样。比如说,广州的外国居住者,很多是来自亚非拉的朋友,因为他们多从事传统产品的转口贸易。而上海的以欧美日新韩港台人士的居多,从事的行业也更宽泛,很多更是将上海作为其当前主要的生活居停地之一。
在上海这个充满欲望与希望的城市,就是年轻人趋之若鹜的地方。而社会精英们也越来发现,经过十几年来艺术、时尚、设计、影视传媒等等文化创意产业的发展,艺术设施星罗棋布,会展派对络绎不绝,随着上海迪斯尼的马上开园,上海这座城市,也越来越国际范,吸引着愈来愈多的外来人口。
上海对于年轻人及许多成功人士来说,更有发展空间与财富吸引力,房子的需求量自然也就不断上升。而随着大量“上流人士”定居上海,对于普通百姓来说惊人的房价,对于他们来说,并不是难以承受的天价,因此,价格再高的豪宅,也不愁卖,甚至出现了供不应求的局面。这也造成了上海房价不断飙升。
不过,需要注意的是,在如上海这样的一线城市的楼市“春意渐浓”的同时,不少二线靠后及三四线城市去库存压力依然较大。在中国,像上海这样的大都市毕竟是少数。国家统计局的数据显示,绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳均为四线城市,房价跌幅都超过3.5%。笔者认为,三线城市受库存去化周期过高影响,房价难以大涨,继续下跌的可能性仍大。
房价暴涨,另有隐情?
近期上海楼市的疯狂让人议论纷纷。虽然之前中央密集出台的一系列去库存政策把北上广深排除在外,但这最终还是带动了本就没什么库存的一线城市对楼市的热情。表面上是受政策影响,但其背后所隐藏着逻辑可能让人感到惊讶。
有观点认为,上海房价正被“房产做市商”玩弄于鼓掌之中。什么是“房产做市商”呢?举例来说,假如某人有一套房值1000万,但由于公司资金流紧张,于是找中介一起将房价拉涨到1500万“卖”给亲戚或铁杆朋友。首付三成,贷款1050万,于是此人手里有了1050万现金,之后,不管房价跌多少都与其无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金,还要被银行捆绑。
现在高价大房拥有者大部分有实业,实业普遍日子紧,没现金流。年初信贷开闸,中央下任务去库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合,做高房价,国家去库存,房主得现金流,中介揩肥油,银行家完成指标,皆大欢喜。最后房子留给坏账,是几年后的事。
所以,房产做市商其实就是房产中介。据称,上海的新房好几年前就主要包给中介了,特别是近期出事的某房产中介在上海玩得最大,依靠大数据的优势,既作裁判,又作运动员,还做黄牛,可以看清房产市场全部底牌。
不过,这也并不表示上海的房价就是由它们炒起来的,刚需确实一直存在,正如上文所说的,由于各种原因,上海的房子的确供不应求。现在的局面可以说是,只要出一套房子,便能“瞬间”卖出。只不过,在这些房产做市商的推波助澜下,引起了恐慌性买盘。
而比起房产做市商这一技术问题更重要的是,中国的房产市场已经完全金融平台化。也就是说,今后房子不是单纯地拿来给人住的,而是成为了一种给金融市场提供炒作的工具。笔者认为,房价现在已“极度”缺乏理性,若现在的局面不能被控制住,未来的情况将非常可怕。
房价将涨至何时?
据高盛投资管理部中国副主席、首席投资策略师哈继铭认为,随着老龄化时代的到来,房地产最好的黄金十年结束也就是这一两年的时间,至于这之后中国的房价是平稳地、缓慢地增长,还是会出现大幅下跌的情况,不同的地区可能会看到不同的结果。
现在毫无疑问的是,中国房价确实太高,不承认中国房价太高是不实事求。中国房地产迟早有一天会崩盘,因为所有的房地产泡沫唯一的命运就是崩盘。中国房地产市场泡沫有多严重?经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳,认为泡沫只有破了才知道是泡沫。但等到泡沫真正破灭的时候,下场将惨不忍睹。多少国人将面临崩溃?!
一线城市房地产的疯狂炒作,似乎与居住的关系越来越小,现在这种炒作已经到了最后的疯狂。如果依旧对此现象睁只眼闭只眼,以为风险可控,类似于2015年6月中国股市场外配资疯狂。到时候,谁想救这样疯狂的市场,恐怕都束手无策。若想将房地产作为一种投资的渠道,现在看来或许并不合适,里面存在的风险极大。
一旦泡沫破灭,后果将不堪设想!
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